黑料不打烊

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「原状回復」の境界线：どこからどこまで负担すべき？

国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》により、赁贷物件においては「通常の使用」で入居者侧の故意?过失による修缮负担がなければ、退去时に入居者侧に原状回復费用は発生しない（＝敷金は全额返金）ということが明白になりました。

それでは、赁贷人（大家／管理会社）が负担する「通常の使用による损耗」と、赁借人（入居者）の负担となる「原状回復」の境界线は、どこにあるのでしょうか？

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ここでも、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》が参考になります。「通常の使用」の一般的定义は困难であるため、当ガイドラインでは具体的な事例を下図のように区分して、赁贷人と赁借人の负担の考え方を明确化しています。

「原状回復」负担の境界线

出典：国土交通省《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》损耗?毁损事例の区分

《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》では、上记のうち、ＢおよびＡ(＋Ｂ)については赁借人に原状回復義務があるとしています。

また、ＢやＡ（＋Ｂ）の場合でも、経年変化や通常損耗箇所については、赁借人はその分を賃料として支払っていると見なされるため、赁借人の负担については、建物や设备の経過年数を考慮し、年数が多いほど负担割合を減少させるとの考え方が採用されています。

以下に、「原状回復」の場所ごとのチェックポイント?负担区分?内容?负担理由について、項目別に具体例を挙げて説明します。あくまで一般的な事例で絶対ではありませんが、「原状回復」の考え方を理解するための参考としてください。

「原状回復」関连のトラブルを避けるには

ここまで「原状回復」の定義や、どこからどこまでが赁借人（入居者）の负担となるのかの境界線、そして「原状回復」の负担割合と原状回復费用の目安について解説してきました。

「原状回復」について理解を深めたところで、次に「原状回復」に関連するトラブルを避けるためには、どのような点に気をつければよいのか、赁借人が気をつけるべき点について確認しましょう。

入居时に物件の状态を细かくチェック

「原状回復」をめぐるトラブルの大きな原因の1つに、设备の汚れやキズは誰の責任か？という問題があります。つまり、入居前から既にあったものか、それとも入居後に生じたものなのか不明な場合です。

退去时の立会い时に「このキズはもともとあって自分の过失ではない」と主张しても、根拠がないために认められず原状回復费用を请求されてしまう场合があります。

无用なトラブルを避けるためにも、入居前（引っ越し前）に物件の状态をチェックし、キズや汚れ?破损箇所を発见したら証拠として写真に残しておくことをおすすめします。

また、场所ごとに「原状回復确认リスト」を作成し、可能であれば管理会社の担当者や大家さんの立会いのもと、项目别に细かくチェックすると确実です。

?原状回復确认リスト

赁贷物件の损耗状态（キズ?シミ?破损?故障等）について、入居前に确认しておくべきチェック箇所を一覧にしました。

原状回復确认リスト

※参考：国土交通省「入退去時の物件状況及び原状回復确认リスト」

大手の不動産会社等では、このような「原状回復确认リスト」を基に、入居前?退出時の物件状況の確認まで行うところも増えています。しかし、そうでない場合は、上記のチェックリストを参考に、物件の状態を細かくチェックし、損耗箇所があれば赁贷人（管理会社／大家）に連絡しておきましょう。

退去時のトラブルを避けるためには、入居前の物件の状態について、赁贷人?赁借人の双方であらかじめ情報共有をしておくことが重要です。

「赁贷借契约书」の内容を确认する

「赁贷借契约书」は、赁贷物件に関する家赁やルールなどを记した契约书类です。不动产会社を通して赁贷契约を结ぶ场合、不动产会社が用意してくれます。

この「赁贷借契约书」に署名捺印することで、赁借人（入居者）は契約内容に完全合意したことになります。

?「赁贷借契约书」で重要な8つのチェックポイントを確認する

賃貸契約の解除（解約）時のトラブル防止のために「赁贷借契约书」で特にチェックしておくべき内容は、以下の3点です。

1. 解约时の「原状回復」についての记载箇所
2. 敷金の返金?清算についての记载箇所
3. 特约事项

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通常、原状回復费用が発生した场合は、敷金から差し引いた残りの金额が指定の银行口座に振り込まれます。もともと敷金なしの「ゼロ物件」の场合は、実费精算となる可能性があります。

なお、赁贷人が「原状回復」について特別な条件を付ける場合は、赁借人に前もって説明する義務がありますが、契約書に「原状回復」に関する特约事项があるかどうか、自分でもよく確認しておきましょう。契約前であれば、必ず条件について納得したうえで合意することが大切です。

?原状回復でトラブルになりやすい「ルームクリーニング」费用

「原状回復」や敷金の返還において、よくトラブルのもとになるのが「ルームクリーニング」費用をどちらが负担するか、という点です。

原則として、赁借人（入居者）が退去時に物件を適切に清掃し、特に問題も見られない場合、ルームクリーニング費用を請求することは国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》に反します。

しかし、「赁贷借契约书」に特约事项として ”退去時の清掃費用は赁借人の负担” と記載されている場合もあり得ます。その際は、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》の以下の项目に反していないか确认してください。

上記のガイドラインに違反している場合は、赁贷人（管理会社／大家）に連絡を入れましょう。赁借人に明らかに不利となる特约事项は、赁借人がその内容を認識したうえで合意した場合を除き、有効とは見なされません。

いずれの場合も、トラブルを未然に防ぐためには「赁贷借契约书」の内容を事前によく確認し、入居前の物件状況もリスト化して細かくチェックしておくことが大切です。

「原状回復」に関するよくある质问

「原状回復」に関するよくある质问にお答えします。

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