【引っ越し】敷金返金を左右する「原状回復」とは？：国土交通省ガイドライン
引越しで赁贷物件の解约の际、谁もが経験する「原状回復」问题。「原状回復」とは何か、きちんと理解していますか？「原状回復」の定义や负担の境界线を正确に知っておくことで、退去时の敷金返还トラブルも事前に防げます。ここでは、国土交通省のガイドラインに基づき「原状回復」についてわかりやすく解説します。
敷金返还を左右する「原状回復」とは？定义と基準
「原状回復」とは、元の状态に戻すという意味ですが、赁借人（入居人）が借りた当时の状态に戻すことではありません。
入居中、アパートやマンション等の赁贷物件の设备にうっかりキズを付けてしまったり、故意または不注意により汚してしまった箇所を退去时に修缮（復旧）することをいいます。その际にかかる実费は、赁借人である入居者侧の负担です。
しかし、普通に生活することによって生じた汚れや细かいキズ、経年劣化などは赁借人が负担する必要はありません。
国土交通省が制定した《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》では、「原状回復」の定义および原状回復费用の负担基準を以下のように明文化しています。
「原状回復」の定义?原状回復费用の负担原状回復とは「赁借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、赁借人の故意?過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗?毀損を復旧すること」であり 、その費用は赁借人が负担する。
ただし、いわゆる経年変化?通常の使用による损耗等の修缮费用は、赁料に含まれる。
上记からも「原状回復」においては、赁贷物件の故意?过失による修缮は赁借人である入居者の负担であり、経年劣化?通常使用のやむ负えない消耗?劣化は赁贷人である贷主の负担であることがはっきりわかりますね。
建物の価値は、居住の有无にかかわらず时间経过とともに减少します。そのため、赁贷契约に定められた取り决めにしたがい、かつ「通常の使用」と见なされる使い方をしていれば、退去时には契约时に支払った敷金が全额返金されるというわけです。
とはいえ、どこまでが「通常の使用」と见なされ、どこからが入居者による过失や不注意として「原状回復」を请求されるのか、その境界线（ボーダーライン）がわからない、という方も多いのではないでしょうか。
実际に、この「原状回復」をめぐっては、赁贷人（大家／管理会社）と赁借人（入居者）の解釈の违いにより、退去时に敷金の返金等でトラブルになることが多々报告されています。
こういったトラブルを受けて、国土交通省により《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》が作られたわけですが、このガイドライン自体に强制力や拘束力はありません。しかし、「原状回復」の定义や负担の境界线について理解することで、无用なトラブルを未然に防くことができるでしょう。
以下では、上记ガイドラインに基づき「原状回復」について更に详しく解説していきます。
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「原状回復」の境界线：どこからどこまで负担すべき？
国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》により、赁贷物件においては「通常の使用」で入居者侧の故意?过失による修缮负担がなければ、退去时に入居者侧に原状回復费用は発生しない（＝敷金は全额返金）ということが明白になりました。
それでは、赁贷人（大家／管理会社）が负担する「通常の使用による损耗」と、赁借人（入居者）の负担となる「原状回復」の境界线は、どこにあるのでしょうか？
ここでも、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》が参考になります。「通常の使用」の一般的定义は困难であるため、当ガイドラインでは具体的な事例を下図のように区分して、赁贷人と赁借人の负担の考え方を明确化しています。
| 区分 | 损耗?毁损の内容 | 负担 |
|---|---|---|
| A | 赁借人が通常の住み方?使い方をしていても、発生すると考えられるもの | 赁贷人 |
| B | 赁借人の住み方?使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの （※明らかに通常の使用等による结果とはいえないもの） |
赁借人 |
| 础（+叠） | 基本的にはＡだが、その後の手入れ等で赁借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの | 赁借人 |
| 础（+骋） | 基本的にはＡだが、建物価値を増大（グレードアップ）*させる要素が含まれているもの （※古くなった设备を最新のものに取り替える等、建物の価値を増大させる修缮等） |
赁借人 |
出典：国土交通省《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》损耗?毁损事例の区分
《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》では、上记のうち、ＢおよびＡ(＋Ｂ)については赁借人に原状回復義務があるとしています。
また、ＢやＡ（＋Ｂ）の場合でも、経年変化や通常損耗箇所については、赁借人はその分を賃料として支払っていると見なされるため、赁借人の负担については、建物や设备の経過年数を考慮し、年数が多いほど负担割合を減少させるとの考え方が採用されています。
以下に、「原状回復」の場所ごとのチェックポイント?负担区分?内容?负担理由について、項目別に具体例を挙げて説明します。あくまで一般的な事例で絶対ではありませんが、「原状回復」の考え方を理解するための参考としてください。
「原状回復」の负担区分例の一覧
例①：床?畳?フローリング
- 床?畳?フローリングは、入居期间中に特に劣化しやすい箇所。家具や家电を置いている部分がへこんだり、露出部分は时间とともに色褪せ等が生じる。
- 明らかに居住中に付いたと思われる目立つキズやシミ等は、原状回復费用を请求される可能性大。
| 负担者 | 损耗の内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 赁贷人 （贷主） |
日焼けによる畳やフローリングの変色 | 日焼けは通常の生活で避けられないため |
| 建物构造の欠陥により生じた雨漏りによる床の変色?色落ち | 构造上の欠陥は管理者の责任であるため （※赁借人が欠陥を発見したにもかかわらず赁贷人に通知しなかった場合を除く） |
|
| 家具や家电の设置跡?へこみ | 家具や家电を所有することは必然的であり、その设置によりへこみが生じるのは避けられないため | |
| フローリングのワックスはがれ | ワックスがけは通常の生活において必须とはいえないため | |
| 赁借人 （借主） |
引っ越し作业で床に付いたひっかきキズ | 赁借人の過失または注意を怠った結果と見なされる |
| 窓を闭め忘れて雨が降りこんだことによる畳やフローリングの色落ち?変形 | 赁借人の不注意と見なされる | |
| 子供の落书きや、おもちゃで游んでいる时に付いたキズ | 赁借人の不注意と見なされる | |
| 除去できないシミやカビ | 赁借人が日頃から手入れしていれば発生しなかったと見なされる |
例②：壁?天井
- 通常、壁にポスターやカレンダーを掛けるために画鋲?ピン等でクロスに穴を开けるの行為は许容。
- 重い物を掛けるために钉やネジで穴を开ける行為は、下地ボード张替えのため原状回復费用を请求される可能性も。
- 基本的な手入れをしていれば防げたと見なされる変色?汚れ?臭いの付着?腐食も赁借人の负担。
| 负担者 | 损耗の内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 赁贷人 （贷主） |
テレビや冷蔵库の后部壁面の黒ずみ | テレビや冷蔵库は必需品であり、その使用による电気ヤケも通常の使用と见なされる |
| 壁の画鋲?ピン等の穴 | 壁にポスターやカレンダーを贴るのは通常の生活の范囲内と见なされる | |
| 壁に贴ったポスターや絵画の跡 | 壁に贴ったポスターや絵画の跡の変色は主に日焼け等の自然現象によるため | |
| エアコン设置による壁のビス穴や跡 | エアコンは必需品と见なされ、その设置により生じたビス穴等も通常の损耗と考えられる | |
| クロスの変色 | 畳と同様、壁のクロスも日焼けによる変色は通常の损耗と见なされる | |
| 赁借人 （借主） |
タバコのヤニ?臭い | 全ての人が喫烟するわけではないため、タバコのヤニや臭いがクロスや天井に付着した场合は、通常の使用とは认められない （※喫烟不可の物件の场合は契约违反） |
| 台所の壁の油汚れ | 使用后の手入れを怠ったためにススや油が付着した场合は、通常の损耗を超えると见なされる | |
| 壁のくぎ穴?ネジ穴 | 重量物をかけるために开けた穴は画鋲等に比べて深く范囲も広いため、通常の损耗を超えると见なされる | |
| 结露を放置したことによるカビ?シミ | 結露は建物の構造上の問題に起因している場合もあるものの、赁贷人に通知せず、かつ手入れを怠ったためにカビやシミが生じた場合、通常の損耗を超えると見なされる | |
| クーラーの水漏れによる壁の腐食 | 水漏れを放置したり手入れを怠ったことにより壁が腐食した场合、通常の损耗を超えると见なされる | |
| 壁の落书き | 故意による毁损と见なされる |
例③：建具（袄や柱）
- 袄や障子は気づかないうちに破れてしまうこともあるが、基本的には故意または过失と见なされ原状回復费用が请求される。
- 长年居住していた场合は、通常の使用による损耗といえなくもないため、管理会社に相谈することを推奨。
| 负担者 | 损耗の内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 赁贷人 （贷主） |
网戸のたわみや日焼け | 通常の使用による损耗と见なされる |
| 地震によるガラスの破损 | 自然災害による損傷は赁借人に責任はないと見なされる | |
| 袄の日焼けによる変色 | 日焼けによる変色は通常の损耗と见なされる | |
| 赁借人 （借主） |
袄の破れや落书き | 故意または过失による损耗と见なされる |
| ペットによる柱や袄のキズ?臭い | 住宅内でのペット飼育は一般的とは見なされないうえ、ペットのしつけや糞尿の後始末も赁借人に管理義務がある （※赁贷物件でペットの饲育が禁止物件の场合は契约违反） |
例④：设备
- 赁贷物件に备え付けの换気扇やお风吕、洗面台、トイレ等の设备は、日顷から基本的な手入れをしておけば问题なし。
- 手入れをしていなかったことによる劣化?汚损等は原状回復费用を请求される可能性大。
| 负担者 | 损耗の内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 赁贷人 （贷主） |
设备機器の寿命による故障 | 経年劣化による自然损耗と见なされる |
| エアコン内部の汚れ | 通常の生活においてエアコンの内部洗浄を必ず行うとはいえず、赁借人の管理の範囲を越えていると見なされる | |
| 赁借人 （借主） |
ガスコンロ周り?换気扇等の油汚れやスス汚れ | 通常の生活において清扫?手入れを怠った结果の汚损と见なされる场合が多い |
| 风吕?トイレ?洗面台の水垢?カビ等 | 通常の生活において清扫?手入れを怠った结果の汚损と见なされる场合が多い | |
| 键の纷失?破损 | 不注意による紛失、不適切な使用による破損は赁借人の責任とされる | |
| 戸建て赁贷住宅の庭に生い茂った雑草 | 通常の生活において手入れを怠ったと见なされる场合が多い |
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「原状回復」の负担割合と原状回復费用の目安
それでは、通常の使用を超えると見なされた場合、赁借人（入居者）は、どのくらい原状回復費用を负担する必要があるのでしょうか？
设备によっては自然損耗が生じると考えられるため、経過年数によって赁借人の负担割合が低くなります。以下の表の「経过年数の考虑」および「原状回復费用の目安」をご参考ください。
| 负担単位 | 経过年数の考虑 | 原状回復费用の目安 | ||
|---|---|---|---|---|
| 床 | 畳 | 原则1枚単位 （※里返しか表替えかは毁损の程度による） |
?畳表：消耗品として扱われるため経过年数は考虑しない ?畳床：入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定し、负担割合を算定 |
约7,000円～／1枚 |
| フロア | 毁损等が复数个所におよぶ场合は当该居室全体 | 入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定し、负担割合を算定 | 素材によって异なる | |
| フローリング | 原则㎡単位 （※毁损等が复数个所におよぶ场合は当该居室全体） |
経过年数は考虑しない ※ただし、フローリング全体にわたる毀損により床全体を張替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、负担割合を算定 |
?伤やシミ：约15,000円?／1箇所 ?大きめのシミ：约30,000円?／1箇所 ?フローリングの张り替え：约15,000円?／1㎡ |
|
| 壁?天井 | ?クロスは最低㎡単位 （※色?模様合わせを行う场合は当该面または居室全体） ?タバコのヤニや臭いの场合はクリーニングまたは张り替え |
壁のクロスは入居時の資産価値から6年で1円となるような直線を想定し、负担割合を算定 | ?壁纸の张り替え：约1,500円?／1㎡ ?壁や天井の伤补修（下地补修なし）：约15,000円?／1箇所 ?壁や天井の穴の补修（下地补修あり）：约25,000円?／1箇所 ?下地ボード张り替え：约30,000円?／1枚 |
|
| 建具 | 袄 | 最低1枚単位 | 袄紙や障子紙は消耗品と見なされるため経过年数は考虑しない | 袄の張り替え：約2,000円?50,000円／1枚 （※品质?技术による） |
| 柱 | 最低1本単位 | 経过年数は考虑しない | 种类?技术によって异なる | |
| 设备 | ?设备機器は部分的補修または交換 ?クリーニングは専门业者による部位别または全体クリーニング |
设备機器は耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、负担割合を算定 【主な设备の耐用年数】 ?耐用年数5年：流し台 ?耐用年数6年：冷房?暖房机器／冷蔵库／ガス机器／インターホン ?耐用年数15年：給排水?衛生设备／金属製の器具?備品 ?当该建物の耐用年数が适用されるもの：ユニットバス／浴槽／下駄箱 |
?コンロ周り?換気扇の油汚れ：約20,000円?／1箇所 ?浴室のカビ取り：約15,000円?／1式 | |
※修缮费用は损伤の范囲や程度によって変动します。また、材料の取り寄せ等が必要な场合は别途料金がかかります。
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「原状回復」関连のトラブルを避けるには
ここまで「原状回復」の定義や、どこからどこまでが赁借人（入居者）の负担となるのかの境界線、そして「原状回復」の负担割合と原状回復费用の目安について解説してきました。
「原状回復」について理解を深めたところで、次に「原状回復」に関連するトラブルを避けるためには、どのような点に気をつければよいのか、赁借人が気をつけるべき点について確認しましょう。
入居时に物件の状态を细かくチェック
「原状回復」をめぐるトラブルの大きな原因の1つに、设备の汚れやキズは誰の責任か？という問題があります。つまり、入居前から既にあったものか、それとも入居後に生じたものなのか不明な場合です。
退去时の立会い时に「このキズはもともとあって自分の过失ではない」と主张しても、根拠がないために认められず原状回復费用を请求されてしまう场合があります。
无用なトラブルを避けるためにも、入居前（引っ越し前）に物件の状态をチェックし、キズや汚れ?破损箇所を発见したら証拠として写真に残しておくことをおすすめします。
また、场所ごとに「原状回復确认リスト」を作成し、可能であれば管理会社の担当者や大家さんの立会いのもと、项目别に细かくチェックすると确実です。
原状回復确认リスト
赁贷物件の损耗状态（キズ?シミ?破损?故障等）について、入居前に确认しておくべきチェック箇所を一覧にしました。
| 玄関?廊下 |
|---|
| 天井?壁?床／玄関ドア／键／チャイム／下駄箱／照明器具／邮便受け |
| 台所?食堂?居间 |
| 天井?壁?床／流し台／戸棚類／換気扇／給湯機器／電気?ガスコンロ／照明器具／給排水设备 |
| 浴室 |
| 天井?壁?床／ドア／浴槽／シャワー／給排水设备／照明器具／換気扇／タオル掛け |
| 洗面所 |
| 天井?壁?床／ドア／洗面台／洗濯機置き場／給排水设备／照明器具／タオル掛け |
| トイレ |
| 天井?壁?床／ドア／便器／水栓タンク／照明器具／换気扇／タオル掛け／ペーパーホルダー |
| 部屋 |
| 天井?壁?床／ドア?间仕切り／押入れ?天袋／外回り健具／照明器具 |
| その他 |
| エアコン／スイッチ?コンセント／バルコニー?ベランダ／物干し金具／テレビ?电话用端子 |
※参考：国土交通省「入退去時の物件状況及び原状回復确认リスト」
大手の不動産会社等では、このような「原状回復确认リスト」を基に、入居前?退出時の物件状況の確認まで行うところも増えています。しかし、そうでない場合は、上記のチェックリストを参考に、物件の状態を細かくチェックし、損耗箇所があれば赁贷人（管理会社／大家）に連絡しておきましょう。
退去時のトラブルを避けるためには、入居前の物件の状態について、赁贷人?赁借人の双方であらかじめ情報共有をしておくことが重要です。
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「赁贷借契约书」の内容を确认する
「赁贷借契约书」は、赁贷物件に関する家赁やルールなどを记した契约书类です。不动产会社を通して赁贷契约を结ぶ场合、不动产会社が用意してくれます。
この「赁贷借契约书」に署名捺印することで、赁借人（入居者）は契約内容に完全合意したことになります。
賃貸契約の解除（解約）時のトラブル防止のために「赁贷借契约书」で特にチェックしておくべき内容は、以下の3点です。
- 解约时の「原状回復」についての记载箇所
- 敷金の返金?清算についての记载箇所
- 特约事项
通常、原状回復费用が発生した场合は、敷金から差し引いた残りの金额が指定の银行口座に振り込まれます。もともと敷金なしの「ゼロ物件」の场合は、実费精算となる可能性があります。
なお、赁贷人が「原状回復」について特別な条件を付ける場合は、赁借人に前もって説明する義務がありますが、契約書に「原状回復」に関する特约事项があるかどうか、自分でもよく確認しておきましょう。契約前であれば、必ず条件について納得したうえで合意することが大切です。
&苍产蝉辫;原状回復でトラブルになりやすい「ルームクリーニング」费用
「原状回復」や敷金の返還において、よくトラブルのもとになるのが「ルームクリーニング」費用をどちらが负担するか、という点です。
原則として、赁借人（入居者）が退去時に物件を適切に清掃し、特に問題も見られない場合、ルームクリーニング費用を請求することは国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》に反します。
しかし、「赁贷借契约书」に特约事项として ”退去時の清掃費用は赁借人の负担” と記載されている場合もあり得ます。その際は、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》の以下の项目に反していないか确认してください。
- 特约の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的?合理的理由が存在すること
- 赁借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 赁借人が特約による義務负担の意思表示をしていること
上記のガイドラインに違反している場合は、赁贷人（管理会社／大家）に連絡を入れましょう。赁借人に明らかに不利となる特约事项は、赁借人がその内容を認識したうえで合意した場合を除き、有効とは見なされません。
いずれの場合も、トラブルを未然に防ぐためには「赁贷借契约书」の内容を事前によく確認し、入居前の物件状況もリスト化して細かくチェックしておくことが大切です。
退去前のエチケット：退去时には适切な清扫を！ 退去时に、借りた物件の扫除机がけや拭き扫除をすることは入居者の义务ではありません。ただし、ゴミや埃、すぐに落とせる汚れ等をキレイにしてから退去するのはエチケットの一つです。
また、普段から手入れしていれば残らないはずのコンロ周りの油汚れ、风吕场やトイレの汚れ?水垢等は「自然の変化」とは见なされず、戻ってくる敷金が减额する原因にもなりかねません。
そのため、引っ越しが决まった时点から计画的に扫除を进め、生活している间にたまった汚れ等はできるだけ取っておきましょう。
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敷金の返还额?原状回復费用に纳得できない场合は？
もし、退去时に敷金の返还额に纳得できない场合は、どうしたらよいのでしょう？
「原状回復」の负担区分や负担の割合等を考慮しても返金額に納得がいかない場合、まずは赁贷人（管理会社／大家）に見積もりを出してもらうことをおすすめします。
见积もり内容を确认しても纳得がいかなければ、こちらの考えを説明し、国土交通省の《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》を参考に、内容や请求额を见直してもらえないか交渉してみましょう。
见直しを断られた场合は、消费者センター等に相谈してみることをおすすめします。相谈は电话等で无料で応じてくれます。赁贷契约の书类を用意しておくと、より具体的なアドバイスがもらえるでしょう。
もし、纳得できる回答が得られなければ、少额诉讼制度（60万円以下の金銭の支払いを求める手続き）を利用して民事调停を申し立てることもできます。所定の用纸と申立手数料（※请求金额10万円あたり1,000円）で简易裁判所に申し込みが可能です。调停では裁判官や専门の职员が间に入り、解决策を提示してくれます。
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「原状回復」に関するよくある质问
「原状回復」に関するよくある质问にお答えします。
Q1.「赁贷借契约书」に赁借人が不利になる特約の記載があるけど、これは有効？
赁借人に明らかに不利となる特约事项は、赁借人がその内容を认识したうえで合意した场合を除き、有効とはいえません。
Q2. 契約書に「赁借人は原状回復をして明け渡しをしなければならない」という記述があるけど、内装を全て新しくする費用を负担しないといけないの？
赁借人が契约に定められた使用方法で使用していたのであれば、借りていた部屋をそのまま返せばよいとされています。时间の経过と共に古びたり损耗したものは、特约事项に记载がない限り、赁借人が修缮费用を负担する必要はありません。
Q3. 敷金は何の目的に使われるの？
敷金は赁借人が家赁を支払わなかったり、过失や不注意により设备に损伤を与えた场合の损害を担保する目的で预けられます。したがって、赁贷人侧にそのような损害が生じていなければ退去时に全额返还されることになっています。
Q4. 退去にあたり、大家さんから袄や障子、畳表を張り替えるように言われた。「赁贷借契约书」に特に記載はないけど、これは入居者の负担？
袄や障子、畳表の损耗が経年変化や通常使用によるものであれば、赁借人が负担をする义务はありません。
Q5. 国土交通省ガイドラインによる「原状回復」の定義にある「善管注意義務」とは？
社会通念上要求される程度の注意を払う义务のことです。民法400条に基づき、建物の赁借人には日顷から気をつけて使用すること、また通常の清扫を行う义务があります。
Q6. 原状回復費の负担金額について大家さんと折り合いがつかず敷金が返還されない。解決するにはどうしたらいい？
民事诉讼である少额诉讼制度（60万円以下の金銭の支払いを求める手続き）を利用することができます。原则として、1回の审理で决着がつくほか、申立手数料も请求金额10万円あたり1,000円と少ない费用で済みます。
Q7. 原状回復工事を赁借人自らが行う、または赁借人の指定した業者に行わせることは可能？
契约书の「原状回復」に関する事项に规定がなければ理论上は可能です。ただし、通常は赁贷人侧が原状回復工事を行い、敷金をもって工事费用を清算します。いずれにしても、まずは赁贷人に相谈して许可を取ることが重要です。
また、原状回復工事を赁借人侧が行い、结果として想定と异なる内装になった等の问题が起きた场合には、赁贷人から工事のやり直し费用を求められる等のトラブルに発展しかねない点も考虑に入れた方がいいでしょう。
Q8. 賃貸物件の明け渡し後、原状回復費用の明細が送られてこない。明細の請求は可能？
赁贷人には原状回復费用の説明义务があります。そのため、赁借人は原状回復费用の内容や内訳の明细を请求できます。
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【まとめ】原状回復はここを押さえれば翱碍！
「原状回復」とは、賃貸物件を借りた当時の状態に戻すことではありません。入居中、赁借人（入居者）の過失や不注意によって生じた損害を賠償することを指します。
赁贷物件の入居者として不利益を被ったり、退去时にトラブルにならないためにも、次の点に気をつけましょう。
- 入居前 ? 「赁贷借契约书」の内容?物件の损耗状态を事前にしっかりチェックする。
- 入居中 ? 定期的に清掃や手入れを行い、设备に欠陥があれば通知する。
- 退去时 ? 「原状回復」の负担区分について赁贷人（管理会社／大家）とよく確認し、話し合う。
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