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「赁贷借契约书」とは？「重要事项説明书」との相违点
「赁贷借契约书」とは、入居する赁贷物件に関し、赁贷人（贷主）と赁借人（借主）の间で交わされる纸面の契约书类のことです。
正式には「」という名称で、主に以下のような项目が明记されています。
「赁贷借契约书」の主な记载内容
※出典：国土交通省「赁贷住宅标準契约书」
原则として、建物の不动产会社（管理会社）が「赁贷借契约书」を2通用意し、赁借人が内容に同意のうえ、契约缔结日までに双方が署名捺印することで有効になります。契约においては最も有効な书类です。
契约缔结后は、赁借人と管理会社の双方が「赁贷借契约书」を保管し、何かトラブル等があった际は记载の条件に沿って问题解决が図られます。
なお、「赁贷借契约书」に署名捺印すると内容に完全合意したことになり、后から内容に不満を感じても一切受け付けられません。そのため、署名捺印の前に中身をしっかりと确认しておくことが重要です。
「重要事项説明书」とは？契约书と何が违う？
不动产会社を通して赁贷物件を検讨する际、本契约（「赁贷借契约书」の缔结）に进む前に行われるのが重要事项説明です。
まず、赁贷物件の契约の际、不动产会社は「赁贷借契约书」の缔结前に、対象となる物件の特に重要な项目（物件内容?契约条件?注意点等）に関して、赁借人（入居予定者）に説明をする义务があります。
「赁贷借契约书」も「重要事项説明书」も、赁贷物件の内容や契约条件が记载されている点は同じですが、「重要事项説明书」には、赁借人が赁贷借契约を缔结する上でのリスクや留意点についても明记されているのが特徴です。
ただし、契约で効力をもつのは、あくまで「赁贷借契约书」のみであり、「重要事项説明书」に署名捺印したからといって契约成立とはなりません。
この重要事项説明を书面にしたものが「重要事项説明书」です。この説明书に书かれていることに同意して初めて、赁贷借契约に进むことができます。
「重要事项説明书」の主な记载内容
- 宅地建物取引业者（不动产）の商号?所在地?免许証番号?代表者情报
- 説明をする宅地建物取引主任者の氏名?登録番号?连络先等
- 赁贷物件の建物の名称?所在地?种类?筑年数
- 建物の构造?床面积?间取り?设备?付属施设等
- 建物の设备の整备の状况
- 赁借人（借主）の氏名?住所?连络先
- 登记记録に记録された事项等
- 建物の防灾地域／ハザードマップ
- 法令に基づく制限の概要
- 电気?ガス?水道の供给施设／排水施设の整备状况
- アスベストの使用に関する调査结果
- 耐震诊断に関する事项
- 契约期间に関する事項
- 赁料?共益费?その他の料金（敷金?礼金?火灾保険等）
- 更新に関する事项（更新时期?更新料?更新条件等）
- 支払い方法?支払い期限
- 契约の解除?解约に関する事项
- 损害赔偿／敷金に関する事项
- 特约事项?特記事項
※参考：搁别顿辞肠厂「居住用 建物赁贷借重要事项説明书」
上记のように、「赁贷借契约书」に比べると「重要事项説明书」の内容の方が、项目が细かく分かれていることがわかります。
通常、重要事项説明では宅地建物取引士が一项目ずつ口头で説明してくれますが、疑问点?不明な点や気になることはすべて必ず质问し、理解しておきましょう。
もし、「重要事项説明书」の内容が思っているのと违う、または纳得がいかないという场合は、すぐに赁贷借契约に进まず、本当に契约するかどうか検讨し直すことをおすすめします。
なお、重要事项説明は、仲介业者である不动产会社に义务付けられているもので、赁贷物件の持ち主（赁贷人）が不动产会社と同一であれば重要事项説明の义务は生じません。
その场合は、最初から赁贷借契约に进みます。
?赁贷物件を契约する流れ
- 《借主》→ 希望の物件に入居を申し込む
- 《不动产会社》→ 借主の审査を行う
- 《不动产会社》→ 借主に该当物件の重要事项説明
- 《借主》→ 「重要事项説明书」を确认のうえ署名捺印
- 《不动产会社》→ 「赁贷借契约书」を用意
- 《借主》→ 「赁贷借契约书」を确认のうえ署名捺印
- 赁贷契约成立
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「赁贷借契约书」を确认しておかないとトラブルを招く恐れも
「赁贷借契约书」に署名捺印をする前に内容をしっかり确认しておかないと、入居后や解约?退去时に「こんなはずじゃなかった」と后悔することになるかもしれません。
以下のようなトラブルが発生したり、金銭的にも损をしたりする场合もあるため、契约书の流し読み等にくれぐれも注意しましょう。
家赁以外にも思わぬ出费が発生
赁贷物件を探していると「ここは他より家赁が安くてお得だな」という物件に出合うことがあります。しかし、家赁以外にも毎月支払う共益费や驻车场代など定额で出ていく费用も忘れてはいけません。
また、「赁贷借契约书」をよく确认しないと敷金やクリーニング代で初期费用がかなり高くなることも。
契约后の请求书で惊かないよう、家赁だけでなく月额料金の総额と、契约时に支払わなければならない初期费用の総额をきちんと见积もっておきましょう。
制限?禁止行為が课せられている
赁贷物件には、物件によって利用条件が决められていますが、様々な制限があるのにもかかわらず、知らないままトラブルに発展してしまうケースも见られます。
たとえば、ペットの饲育禁止や、共有スペースに物を置かない、无断で他の家族や友人と同居してはいけないなど。
これらの制限は「赁贷借契约书」に记载があるためチェックしておき、気になるところは不动产会社や大家さんに直接相谈するといいでしょう。场合によっては条件を缓めてくれることもあります。
设备修理费が自己负担の可能性も
赁贷アパート等に备え付けの设备は、故障の际は管理会社や大家さんに连络をすれば无料で修理してもらえると思っていませんか？
基本的には、赁贷人（贷主）である大家さんが修理费用を负担しますが、无料で修理してもらえるのはあくまでも「赁贷借契约书」の设备栏に记载がある设备に限ります（※入居者による故意や过失の场合を除く）。
「赁贷借契约书」に记载がない设备に関しては、过去の居住者が残していった可能性もあり、故障した场合の修理代は入居者の自己负担となります。
また、不动产会社や管理会社によっては、修理费用の负担割合が时间経过とともに変わる场合も。
赁贷物件を内见（内部见学）する际に、备え付けの设备が「赁贷借契约书」に记载のあるものか1点ずつチェックしておくと安心です。
短期解约时の违约金
アパート?マンション等の赁贷物件の契约を一定期间内に解约すると、期间によっては违约金を请求されることがあります。これは、「敷金?礼金ゼロ」等の物件で比较的见られるケースです。
そのような事态を避ける為にも、「赁贷借契约书」の契约の解除（解约）の条件に関する项目および特约事项を必ずチェックすることが大切です。
たとえば「6ヵ月または12ヵ月未満で契约を解除すると违约金として1ヵ月分の家赁を支払う」等の记载がないか、しっかり确认しておきましょう。
退去时に敷金が返金されない
敷金は、赁借人（入居者）が、赁贷物件を借りている间、赁贷人（大家）に预けておく保証金のことです。家や部屋の退去时、この预けていた敷金は全额返ってくると思いこんでいる方はいませんか？
原则として、借りた物件に问题が全くなければ敷金は全额返金されるはずですが、実际には一部または全く返还されないケースも多々発生しているのが现実です。
なぜなら、赁贷人（大家）の判断により敷金を退去时に発生する费用に充てられてしまう场合があるためです。
また、敷金については「賃貸借契約書」に特约事项が記載されているケースもあります。例えば、退去後のハウスクリーニング代の負担が賃借人（借主）になっていないか等、敷金の返金について特约事项がないかチェックしましょう。
返ってくる敷金を次の引っ越し費用に充てようと思っていたのに戻ってこなかった！と困らないよう、「賃貸借契約書」の敷金に関する項目?特约事项を事前にしっかり読み込んでおくことが大切です。
法律による敷金の返还义务の明确化は、赁借人（借主）の権利を守る点で明るい一歩といえるでしょう。
?敷金の返金でトラブルの原因となる【原状回復】について详しく见る
「赁贷借契约书」のチェックポイント8つ
上记のようなトラブルに遭わないためにも、必ず确认しておくべき「赁贷借契约书」のチェックポイントを8つ解説します。
「赁贷借契约书」に署名捺印する前に、以下の重要な项目についてよく确认し、纳得したうえで契约に进みましょう。
①契约期间と更新の有無
賃貸の契约期间および期間満了後に契約が更新されるかどうかを確認します。一般的な契約は「契约期间2年」で一般借家契約です。
契约更新の有无については、「契约の种类」を确认することでわかります。
- 一般借家契约（普通借家契约）???契约期间満了後、特に問題がなければ契約が更新される
- 定期借家契约???契约期间の満了後に退去の必要。ただし、貸主と借主が合意すれば再契約が可能
②家赁?家赁以外にかかる费用
物件探しの际に表示されている金额は纯粋な家赁のみで、実际の支払い额とは异なることが多々あります。
正确な金额を知るために、赁贷借契约书の「赁料等」に记载されている项目に必ず目を通しましょう。
赁贷借契约书の「赁料等」の项目例
- 家赁（※毎月発生）
- 管理费／共益费（※毎月発生）
- 驻车场代（※毎月発生）
- 保険料
- 敷金
- 礼金
- 键交换代
- クリーニング代
- 赁贷保証料
- 町费?自治会费（※加入は任意）
上记のように、毎月决まって支払う料金と、敷金?礼金など契约缔结时にのみ発生する料金があることを头に入れておきましょう。
③敷金と原状回復の条件
最近は「敷金なし」のゼロ物件など敷金自体を不要とする物件も増えていますが、一般的には、家赁の1～2ヵ月分を敷金として请求する赁贷物件が大半です。
まず、敷金の有无を确认し、敷金が発生する场合は退去时にいくら返还されるのかも必ずチェックしましょう。
そもそも、敷金には赁贷契约の担保の意味合いがあり、家赁の滞纳时や退去时の原状回復费用を差し引いた金额が戻ってきます。家赁滞纳も原状回復费用も発生しない场合は、退去时に全额返还される决まりになっています。
なお、敷金不要の物件の场合、退去时に原状回復费用を実费で请求されることがあります。この点もしっかり确认しておきましょう。
たとえば【敷金2ヵ月分のうち偿却1ヵ月】という记载であれば、残り1ヵ月分から原状回復费用を差し引いた金额しか戻ってきません。细かい点まで注意して契约书に目を通しましょう。
?敷金の返金でトラブルの原因となる【原状回復】について详しく见る
④支払期日と支払い方法
家赁滞纳等の问题を起こさないためにも、月々の家赁?共益费等は毎月何日までに支払うのか、どのような方法で支払うべきか、支払期日と支払い方法についてもきちんと确认しておきましょう。
支払い忘れがない金融机関からの口座振替（自动引き落とし）、または银行振込が一般的な支払い方法として挙げられます。
なお、不动产会社によっては、支払期日を借主（入居者）の都合に合わせて调整してくれることもあります。月々のやりくりが心配な场合は、支払期日を给料日后の日付に変更可能かどうか相谈してみるとよいでしょう。
⑤契约更新料の有无
赁贷物件では、2年の契约更新ごとに更新料が発生することがあります。更新料は家赁1ヵ月分が一般的ですが、中には更新料不要の物件も少なくありません。
主に関东（首都圏）の物件では契约更新料が発生することが一般的で、それ以外の地域では更新料不要の物件が多いようです。
家賃1ヵ月分となると契約更新料は大きな出費です。契约更新料の有无と支払い金額についても「賃貸借契約書」で確認し、考慮に入れておきましょう。
⑥禁止事项
賃貸物件で行ってはいけない禁止事项も必ず確認しておく必要があります。一般的に、ペットの飼育や楽器の演奏など、近隣住民の迷惑になる行為が禁止されている場合が多いです。
また通常、友人?知人?问わず他人に部屋を贷す「又贷し」や、无断で事务所やショップとして使用するのも禁止行為にあたります。
禁止事项を破ると住居から強制退去させられるリスクもあるため、契約書に記載のルールは必ず守りましょう。
ペット不可の物件にて、无断でペット饲育をしていることが明るみに出ると、多额の修缮费や损害金を请求される场合もあります。
なお、犬猫以外の小型ペットに関しては、前もって不动产会社に相谈することをおすすめします。
⑦特约事项
「特約」とは、一般的な決まり事以外の特別なルールのことです。特约事项によっては借主（入居者）に不利になることもあるため、必ずチェックしておきましょう。
たとえば、通常は贷主（大家）侧の负担とされる経年劣化による壁纸の张替えやハウスクリーニング代を全额借主の负担としていたり、中には、敷金の一部を返还しないと记载されているケースもあります。
解約の際に「知らなかった」と後悔しないよう、特约事项についてもしっかり内容を読み込んでおきましょう。
⑧解约の通告期间
賃貸物件から引っ越すことになったら、決められた期日までに契約解約（退去）の旨を通告する必要があります。そのため、解约の通告期间を前もって頭に入れておくことが大切です。
通常は、引っ越し予定日の最低1ヵ月前までに通知するのが一般的ですが、贷主（大家）によっては2ヵ月前に通知するよう定めていることもあります。
トラブルなくスムーズに予定日に解約するためにも、「賃貸借契約書」で解约の通告期间を確認し、不動産や管理会社には十分余裕をもって伝えるようにしましょう。
なお、「短期契约违约金」は家赁1ヵ月分が一般的ですが、期间によって家赁2ヵ月分とするところもあります。入居后にやっぱり引っ越したい、と思った时に「短期契约违约金」がネックとなり、すぐに引っ越しできないことも起こり得ます。
「短期契约违约金」の有无や支払い条件については、「賃貸借契約書」の特约事项に记载されていますので事前によく确认しましょう。
「赁贷借契约书」に関するよくある质问
「赁贷借契约书」に関するよくある质问についてお答えします。
退去时に「赁贷借契约书」の返却を求められることはないため、纷失したとしてもすぐに焦る必要はありません。
ただし「赁贷借契约书」を纷失すると、大家さんや管理会社との间にトラブルが発生した际、契约内容が确认できないことにより不利益を被る恐れがあります。
そのため、不动产会社に连络して「赁贷借契约书」のコピーをもらえないか寻ねましょう。不动产会社には「赁贷借契约书」を最低5年间は保管する义务があります。大抵の场合、事情を説明すればコピーを発行してくれます。
「赁贷借契约书」がもらえる时期は特に决まっていません。入居前にもらえることもあれば、入居后に渡されることもあり得ます。
「赁贷借契约书」には、借主や连帯保証人、大家さんや仲介する不动产会社など、全ての署名捺印が揃っていなければなりません。そのため、どこかで手続きが遅れるとそれだけ作成も遅くなります。
もし、入居したのにいつまで経っても「赁贷借契约书」がもらえないという场合は、早めに仲介した不动产会社に问い合わせましょう。
不动产会社によっては、该当物件を优先的に契约できるとして、申込金を请求することがあります。とはいえ、申込金を支払っても契约が成立したことにはなりません。
契约が正式に成立するのは、あくまで「赁贷借契约书」に署名捺印してからになります。
また、申込金は一时的に预けるだけの料金なので、当然、返还の义务があります。申込金を不动产会社に预ける际には必ず、预かり証の受领についても确认しましょう。
なお、不动产会社は、この申込金を仲介业务に関连した経费に充てることはできません。仲介手数料や物件案内の手数料等に申込金を充足することはできないため、必ず返还してもらいましょう。
【まとめ】署名捺印の前に必ず「赁贷借契约书」をチェック！
「赁贷借契约书」は、アパートやマンション等の赁贷物件を贷す侧（赁贷人／贷主）と借りる侧（赁借人／借主）の间での合意事项を明确にする书类です。
署名捺印によって内容に完全合意したこととなり、自分にとって不利に思える决まりに后から気づいても取り返しがききません。
そのため、まずは上记で述べた8つの重要なチェックポイントをしっかり确认し、纳得のうえ署名捺印するようにしましょう。
なお、本契约の前には「重要事项説明书」もよく読み込んで、契约内容や赁贷条件をよく理解したうえで「赁贷借契约书」の缔结に移ることもお忘れなく！